Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI bricht dramatisch ein

Quasi über Nacht ist ein milliardenschwerer offener Immobilienfonds von Union Investment um 17 Prozent abgewertet worden. Die Fondsgesellschaft versucht nun, die Anleger zu beruhigen.

Historischer Tagesverlust bei UniImmo Wohnen ZBI

Der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI ist in dieser Woche im Rahmen einer Sonderbewertung auf einen Schlag um fast 17 Prozent abgewertet worden - von 50,74 Euro auf 42,26 Euro pro Anteil. Laut Handelsblatt ist es der höchste Tagesverlust, den Anleger bei Immobilienfonds seit der Krise im Jahr 2008 hinnehmen müssen. Zuerst hatte die Süddeutsche Zeitung darüber berichtet.

Experten zufolge ist der Fonds UniImmo Wohnen ZBI der Größte seiner Art im Publikumsbereich für Wohnimmobilien in Deutschland. Er kam laut Analystin Sonja Knorr in der Spitze auf ein Fondsvermögen von mehr als fünf Milliarden Euro. Aufgelegt wurde er 2017 von der genossenschaftlichen Union Investment und der Zentralen Boden Immobilien Gruppe (ZBI).

Schwerere Zeiten für die Immobilienbranche

„Beginnend mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges, veränderten sich die Marktfaktoren für Wohnimmobilien drastisch“, schreibt Union Investment zu den Gründen für die Sonderbewertung. Der rasante Zinsanstieg, explodierende Baukosten und zunehmende regulatorische Vorschriften hätten zu einem „deutlichen Einbruch der Investorennachfrage“ geführt. Dieser Marktentwicklung habe man sich trotz Mieterhöhungen und weniger Leerstand nicht entziehen können, heißt es weiter.

Fonds bisher als risikoarm eingestuft

Bei Anlegerinnen und Anlegern dürfte die drastische Abwertung von UniImmo Wohnen ZBI zu Besorgnis führen. Gerade, wenn sie im Glauben waren, in eine recht sichere Anlage investiert zu haben. Tatsächlich wurde der Fonds von der Union Investment als Produkt mit geringer Risikoklasse geführt. Die Zitterpartie dürfte für viele Anlegerinnen und Anleger sogar noch anhalten. Denn sie können nicht einfach so aussteigen - das geht bei den offenen Immobilienfonds erst 24 Monate nach dem Kaufdatum und dann auch nur mit Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Verkäufe an der Börse sind in dem Fall zwar sofort möglich. Dort müssen sie aber oft mit Preisabschlägen rechnen.

Union Investment versucht, Anleger zu beruhigen

Union Investment versucht Anleger daher in einem Schreiben zu beruhigen: Der Großteil der Bewertungsanpassungen sei „aus heutiger Sicht vollzogen“. Allerdings steht in dem Schreiben auch: „Voraussetzung ist dabei, dass sich das Marktumfeld nicht verschlechtert sowie die Anteilscheinrückgaben nicht weiter deutlich ansteigen.“ Man sei jedoch davon überzeugt, dass „Wohnimmobilien eine attraktive und wichtige Nutzungsart in der Vermögensstruktur sind und bleiben“. Durch weiter steigende Nachfrage nach Wohnungen könne man höhere Mieteinnahmen erzielen, was wiederum potenziell die Erträge wachsen ließe.

Könnten auch andere Immo-Fonds abstürzen?

War UniImmo Wohnen ZBI jetzt nur ein Vorbote für noch mehr schlechte Nachrichten? Analystin Sonja Knorr von Scope Fund Analysis glaubt das nicht: „Abwertungen in gleicher Größenordnung bei den Schwergewichten der Immobilienfondsbranche aus dem Gewebeimmobilienbereich sind aus aktueller Sicht unwahrscheinlich“, erklärt Knorr. UniImmo Wohnen ZBI weise einige Besonderheiten auf, argumentiert sie. So sei der Großteil des Portfolios in der Hochpreisphase des Marktes aufgebaut worden. Dazu stünden überdurchschnittlich viele Immobilien leer und der Fonds besitze recht viele ältere Objekte.

Dennoch geht sie davon aus, dass auch andere Immobilienfonds gezwungen sein könnten, Gebäude mit Abschlägen zu verkaufen - was sich wiederum negativ auf den Anteilspreis auswirken könnte. Auf tagesschau.de-Anfrage erklärte eine Sprecherin von Union Investment, dass die Risikoeinstufung des Fonds (gemessen am Gesamtrisikoindikator im Basisinformationsblatt) aufgrund der durch die Sonderbewertung gestiegenen Volatilität ansteigen werde. Die frühere Einstufung als risikoarme Anlage sei korrekt gewesen. Diese „erfolgte im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben“, teilte die Sprecherin mit.